Gayrimenkul ve inşaat sektörünün önde gelen uzmanlarının sektörün bu günü ve geleceğine yönelik düşüncelerini paylaştığı çeşitli toplantılarda sektörün yüksek nitelikli ve geniş katılımlı bir sivil toplum örgütüne ihtiyaç duyduğu yönündeki ortak düşüncelerinin sonucu olarak Gayrimenkul ve İnşaat İş Birliği Platformu' nun kurulmasına karar verilmiştir. Konu ile ilgili ayrıntılı bilgi aşağıda sunulmuştur.

I- Neden

Gerekliliğin varlığı sonuçlayan neden olduğu ve bir nedene dayanmayan yapıların yaşam şansının olmadığı; gereklilik ortaya çıktığında da hayatın boşluk kabul etmeyeceği gerçeklerini referans noktası olarak aldığımızda "neden?" sorusuna cevap vermek öncelikli sorundur. Evet, neden gayrimenkul ve inşaat sektörüne yönelik bir sivil toplum örgütlenmesinin kurulmasına ihtiyaç vardır? Sivil toplum kuruluşlarının varlığına yönelik ihtiyacın herkesçe malum olan genel neden ve faydalarının yanında, özelde, yakın zamanda ülkemizde yapılan üç yasa değişikliği sektöre yönelik yeni bir sivil toplum yapılanmasını gerekli kılmıştır. Her ne kadar sektörde bazı sivil toplum örgütlenmeleri bulunuyorsa da bunlardan bazılarının -örgütlenme modelleri, amaçları, katılımcı nitelik ve niceliği ve bunun gibi nedenlerle- başarılı olmaktan uzak oldukları, başarılı olanların ise, odaklandığı konu ve kesimlerin niceliksel darlığı nedeniyle (A gurubu oyuncular tarafından yine A grubu oyunculara yönelik olarak kurulduğu.) ihtiyacı tam olarak karşılayamadıkları görülmektedir. Halbuki, yakın zamanda değiştirilen Türk Ticaret Kanunu' nun ticari hayatı tamamı ile yeniden şekillendireceği öngörülmektedir. Konu açısından bakıldığında ise, yeni TTK ticari şirketlere kurumsallaşmayı ve global rekabet yeteneğine ulaşmayı zorunlu bir hedef haline getirmiş ve bu hedeflere ulaşma yolunda çaba sarf etmeyen şirketlerin yok olmasını sonuçlayabilecek yaptırımlar belirlemiştir. Bu durum, mevcutta 800.000 olan ülkemizdeki şirket sayısını gelecek on yılda 350.000-400.000 e kadar düşürebilecek olan bir süreci başlatmıştır. Vakıaya gayrimenkul ve inşaat sektörü özelinde baktığımızda ise, bugün toplamda 200.000 civarında olan şirket sayısının 30.000 e kadar düşeceği uzmanların ortak öngörüsüdür. Bu süreç, belirsizliklerle dolu olduğundan yönetilmeye ve/veya yönlendirilmeye ihtiyaç duymaktadır. Sürecin devlet eliyle ya da ticari yapılanmalarla yönetilip, yönlendirilemeyeceği de bir gerçektir. Söz konusu durum sektöre yönelik sivil toplum örgütlenmelerini zorunlu kılan ilk nedendir. İkinci değişiklik ise, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile getirilmiştir. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi sürecinde yedi milyon civarında bağımsız bölüm yıkılıp yerine yaklaşık on milyon bağımsız bölüm yapılacağı öngörülmektedir. Yıkımlar sonrası ada bazlı birleştirmeler sonunda elde edilecek (Eskiden olmayan.) konut ve ticari alanlar da cabasıdır. Bu durum sektör oyuncuları için çok büyük bir pazar anlamına gelmektedir. Üçüncü değişiklik ise, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun' dur. Bu yasa, inşaat proje finansmanı, bina tamamlama sigortası, maketten satışın yasaklanması gibi bir çok düzenlemeye yer vermiştir. Bu düzenlemeler, Afet Riski Alanların Düzenlenmesi Hakkında Kanun ile aşırı büyüyen pazarda faaliyet göstermeyi hayli zorlaştıracak niteliktedir. Ancak bu zorluklar bir taraftan düzenlemelere uygun davranabilen yapı şirketleri için rekabetin az olduğu bakir alanlar yaratırken, diğer taraftan know how ağırlıklı çalışan yan sektörler için de ciddi kazanç imkanlarının ortaya çıkmasına neden olacaktır. Tüm bu süreçlerin sonunda -TTK ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile kurumsallaşma yolunda ilerlemiş, yüksek rekabet gücüne ulaşmış ve rakipleri azalmış; Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile eski hallerine göre nispeten büyük ölçekli saha tecrübesine ve öz sermayeye kavuşmuş- yaklaşık 3000 civarında şirketin B ve C gruplarından A grubuna geçiş yapacağı öngörülmektedir. Süreç sonunda ülkenin imar ve inşası büyük ölçüde tamamlanmış olacağından bu şirketler global piyasalara açılma gereği duyacaklardır. Mevcutta, -2012 verileriyle 32 tanesi en çok uluslararası taahhüt işi alan global 225 şirket arasına girebilen- yaklaşık 1500 civarındaki uluslararası taahhüt işi yapan şirkete global piyasalara açılma imkanı varken şimdilik ulusal ölçekte kalmayı tercih edenlerle birlikte yukarıda açıklanan şirketler de eklendiğinde önümüzdeki on- on beş yılın sonunda yaklaşık 5000 civarında ulusal şirket global piyasalarda boy gösteriyor olacaktır. Ancak bu durum, global ölçekte hareket eden oyuncuların çok güçlü ve bu piyasada rekabetin de hayli yüksek olması nedeniyle söz konusu ulusal şirketler arasında öncelikle konsorsiyumlar, joint ventureler daha sonra ise birleşmeler ve devralmalar gibi durumların yoğun yaşanacağı bir dönemi de beraberinde getirecektir. İlk nedenden buraya kadar ifade edilenler ise özel gerekliliğin ikinci nedenidir. Şirketler açısından durum böyle iken, yaşanabilir bir ülke kurulmasında teoride Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile yapılmak istenenin pratikte kentsel yenilemeye indirgendiği ve bu durumdan kaçınmanın önem ve aciliyet arz ettiği de yadsınamaz bir gerçektir. Söz konusu yasanın amaçlarına ulaşması hatta ortak akıl ve eylemle ötesine geçilmesi ve yaşanabilir bir ülkenin inşası için şehir planlaması, kentleşme, kent kültürü vs. konularda ideale yaklaşılması da büyük bir önem arz etmektedir. Bu durum ise anlatılmak istenen gerekliliğin son görüngüsüdür. İşte tüm bu süreçler ve bu süreçlerin yönetilmesi ve/veya yönlendirilmesi ihtiyacı ile daha yaşanabilir bir ülke ve nihayetinde dünya için çaba sarf etme ve değer ortaya koyabilme ihtiyacı, sektöre yönelik bir sivil toplum örgütlenmesini gerekli kıldığı gibi ülke bazında büyüyebilmesi için gerekli iklimi de yaratmıştır. Açıklanan durumlar sektör içinden bu vizyona sahip olanları sektöre yönelik bir sivil toplum örgütlenmesinin kurucuları olmaya zorlamaktadır. Bu vesile ile belirtmek isteriz ki; şu anda kurucu olanlar ulaşılabilir bir sosyal çevreden, inşaat sektöründe bir yer edinmiş ve anılan vizyona sahip olan kişilerdir. Buradan aynı özelliklere sahip olan diğer kişileri de kurucular arasına katılmaya açıkça davet ediyoruz.

II- Amaç

"Neden?" sorusunun cevabı aslında amacın ne olması gerektiğini de belirlemektedir. Ana amaç yukarıda izah edilen süreçlerin yönetilip yönlendirilmesinde aktif bir rol oynayabilmektir. Bu ana amaç; · Sektörü ve sektörde faaliyet gösteren şirketleri analiz ederek sorunlara kalıcı çözümler üretmek; · Sektörde faaliyet gösteren şirketlerin kurumsallaşmalarına ve yüksek rekabet gücüne ulaşmalarına yardımcı olmak; · Sektörün uluslararası standartlara ulaşmasına ve uluslararası pazardan daha yüksek pay almasına katkıda bulunmak; · Sektörün ihtiyaç duyduğu bilgiyi üretmek, yaygınlaştırmak ve eğitim faaliyetleri düzenleyerek sosyal ve ticari bilinci artırmak; · Sektörsel veri bankaları kurarak ticari bilgiye, iş imkanlarına, finans kaynaklarına ulaşabilirliği kolaylaştırmak; yeni iş imkanlarının yaratılmasına ve iş birliği olanaklarının geliştirilmesine zemin oluşturmak; · Yasal mevzuatı taramak ve gerekli düzenlemelerin yapılması için lobi faaliyetleri yürütmek; · Kentsel dönüşümün yaşanabilirliği yüksek şehirlerden oluşan bir Türkiye' nin inşasına yönelmesi yönündeki çabalara bir farkındalık katmak ve bu çabaları desteklemek; gibi alt amaçlara indirgenebilir.

III- Hedef

Amaçlara ulaşabilmek için hedeflerin doğru tespiti ve gerçekleştirilmesi olmazsa olmaz koşullardandır. Bu kapsamda; Her örgütlenmede bulunması gereken zorunlu unsurlardan biri yeterli nitelik ve nicelikte katılımcının bulunmasıdır. Buradan hareketle, kuruluş çalışmalarını başlattığımız bu yapının yaşaması için bir taraftan dikey büyümeyi sağlayabilecek nitelikli üyelere, diğer taraftan da yatay büyümeyi sağlayacak yüksek miktarda üye sayısına ihtiyaç duyulmaktadır. Yapının varlığını devam ettirmesi için başka bir hedef de üyelerin (Özellikle know how ve/veya sermaye açısından A grubunda yer alan üyelerin.) böyle bir yapının içinde bulunmaları nedeniyle prestij ve ticari menfaatlere daha kolay ulaşabilmeleridir. Bu durum know how açısından nitelikli üyelerin bu konuda nispeten daha geride olan diğer üyelere sivil toplum örgütlenmesi dahilinde belli bir dereceye kadar know how aktarımında bulunması daha özel know how un ise, bedel karşılığı verilebilmesi için bir zemin ve aynı zamanda sermaye olarak nitelikli üyelerin yine nispeten daha az nitelikli üyelerle teması ile birlikte iş imkanı ve iş birliği imkanlarına daha geniş bir yelpazede ulaşabilmesini sağlayacaktır. Bu yapı hem know how hem de sermaye açısından nispeten zayıf olanlara ise, elde ettikleri iş imkanlarını değerlendirebilmek için hem know how' a hem de sermayeye ulaşılabilirliği kolaylaştıracaktır. Aslında durumun -anlatılandan ve bu yazı kapsamında anlatılabilir olandan daha karmaşık olması nedeniyle- nitelik ve nicelik açısından çeşitli özellikler arz eden üyelere çok daha yüksek imkanlar sağlayacağı açık seçik bir gerçektir. Yine amacın gerçekleştirilmesi için son olarak ifade bulan hedef, sektörde sürekliliğin ve yüksek kaliteye ulaşmanın eğitim faaliyetlerinden geçtiği gerçeğidir. Aslında en önemli hedef olmakla birlikte bundan önceki hedefler gerçekleştirilemezse gereği gibi yerine getirilemeyecek olması nedeniyle bu sıralamada yer bulabilmiştir. Bu hedefin üniversiteler ve meslek içi eğitim olarak iki başlıkta ele alınması ve her ikisi içinde aktif ve nitelikli faaliyet sürdürülmesi asgari bir zorunluluktur. Bu hedef bir taraftan pratikte kaliteyi getirecek bir taraftan da daha yüksek vizyona sahip nesillerin yetişmesini sağlayacaktır.

IV- Strateji

Hedeflerin gerçekleştirilebilmesi için; · Doğru bir örgütlenme modelinin ortaya konulabilmesi ve kurumsallaşma; · Know how ve/veya sermaye gücü açısından nitelikleri bir yelpaze teşkil eden sektör oyuncularının bir araya getirilmesi; · Sektör adına yerel, ulusal ve global lobi faaliyetlerinin iyi bir şekilde organize edilebilmesi; · Sektörsel bilginin üretilmesi ve paylaşılması, yeni iş imkanlarının yaratılması ve geliştirilmesi, işbirliği olanaklarına, finans kaynaklarına, nitelikli danışmanlık hizmetlerine, reklam ve pazarlama gücüne ulaşabilirliğin sağlanabilmesi konularında üyelere etkin bir aktivite takvimi sunabilmek; bu yapının stratejik hedefleridir.

V- Örgütlenme Modeli

Örgütlenme modelinin amacı gerçekleştirmeye yönelik en uygun model olması başarının elde edilmesinde kritik bir etkendir. Örgütlenme modeli olarak, her ne kadar günümüzde amacından saptırılıp kişi topluluklarına dahil bir sivil toplum örgütlenmesi olarak gösterilmeye çalışılsa da asıl esprisi bir amaca yöneltilmiş mal topluluğu olan vakıf ile kişi topluluğu olmakla birlikte geçmişte kalan (19. yüzyıl toplumsal yapılaşması için ideal bir örgütlenme modeli olup günümüz hukukunda varlığını sürdürmekle birlikte etkisini günden güne kaybetmektedir.) dernek yerine modern çağın örgütlenme biçimi olma yolunda iddialı olan platform tercih edilmiştir. Biraz açacak olursak; Tüzel kişiliği olmayan kişi toplulukları olan platformlar: Bir yandan AİHS ile hukuk düzeninin hak sujesi haline gelmişken diğer yandan ise dernekler gibi devlet iznine tabi olma, devletin kontrolünde olma gibi günümüzün globalleşen dünyasına pekte uygun olmayan yapılanma biçiminden uzak, yalnızca katılımcıları tarafından, iç işleyişin, iç işleyiş açısından kişiler arası ilişkilerin, yapı ile dış dünya arasında kurulacak ilişkilerin ve bu ilişkileri kuracak olanlara getirilecek sınırlamaların kurallara bağlandığı yapılardır. Bütün bunların yanında kimi özel ve tüzel kişilerle diğer özel ve tüzel kişiler arasındaki sosyoekonomik derecelenme derneklerde her üyenin eşit haklara sahip olması nedeniyle derneklere uygulanamamakta bu nedenle de sektörde kurulan sivil toplum örgütlerinin hemen hemen hepsinin yatay büyümeyi tercih etmedikleri görülmektedir. Yatay büyümenin yeteri kadar yaygın olmaması ise dikey büyümenin de hedeflenenin altında kalmasına, nihayetinde ise ulaşılabilir başarı seviyesine ulaşılamamasına neden olmaktadır. Platform tipi yapılanmalarda bu sorunun önüne geçilebildiğinden yatay büyüme konusundaki çekimserlikte ortadan kaldırılabilmektedir. Sonuç olarak platform tipi yapılanma bir taraftan hukuk sujesi iken diğer taraftan devlete karşı yükümlülüklerden bağsız, yatay büyümeye -böylelikle büyük ve etkin bir yapının ortaya çıkışına- elverişli, sosyoekonomik derecelenmeye uyumlu ve global açılıma da yatkındır. Tüm bu özellikler platformu uygun bir örgütlenme modeli olarak öne çıkarmaktadır.

VI- Sonuç

Yazılı nedenlerle sektörün sivil toplum örgütlenmelerine ihtiyaç duyduğu, her ne kadar sektörde bazı sivil toplum örgütlenmeleri bulunuyorsa da bunlardan bazılarının örgütlenme modelleri, amaçları, hedeflere ulaşmadaki ataletleri, katılımcı nitelik ve niceliği gibi nedenlerle başarısız oldukları, diğer bir kısmının ise, odaklandıkları konu ve kesimlerin darlığı nedeniyle kısmi bir başarı elde edebildikleri ve bu nedenle de ihtiyacı tam olarak karşılayamadıkları, tüm yazılı nedenlerle açık kalan alanı dolduracak yeni bir sivil toplum örgütlenmesine gerek duyulduğu; Bu ihtiyacı karşılayabilecek bir yapı kurabilmek için doğru bir örgütlenme modeli seçmenin; nitelik ve nicelik açısından gerekli üye sayısına ulaşmanın; kuruluş sonrası kaliteli ve yoğun aktivitenin büyük önem arz ettiği; Bu yapılanmanın sektöre ve sektör oyuncularına katkıları olacağı gibi yapılanmayı oluşturanların ekonomik faaliyetleri, prestij ve güçlerinin artmasına da yardımcı olacağı; Tüm bunları gerçekleştirebilen bir yapının ise, gerek üniversitelerde verilen eğitime gerekse meslek içi eğitime ciddi katkılar sağlayabileceği, Nihayetinde ise, yaşanabilirliği yüksek bir ülke ve dünya için (Kişisel ihtiyaçlarını karşılayabilenlerin insanlığın ortak değer ve yaşantısı için ekstra çaba sarf etmesinin ahlaki bir yükümlülük olduğu.) bilinçli bir kelebek etkisi yaratabileceği, bu durumun ise, insanlığın refah ve erdemine katkı sağlayacağı Gayrimenkul ve İnşaat İş Birliği Platformu kurucuların ortak bakışıdır.



Gayrimenkul ve İnşaat İş Birliği Platformu
Genel Sekreteri

Av. Mehmet Ali Kandemir